Monthly Archives: Styczeń 2015

  • 0

Jak wyglądają poszczególne etapy ubiegania się o kredyt? Zapraszam do lektury

Tagi : 

Doradztwo finansowe w zakresie kredytów hipotecznych jest do dziś złożoną i całościową procedurą ubiegania się o kredyt, obejmującą kilka etapów.

ETAP I:

– sprawdzenie zdolności kredytowej (dochody i zobowiązania)

– sprawdzenie akceptowalności źródeł dochodów klienta ( czy klient pracuje na umowę o pracę, umowę zlecenia, czy prowadzi działalność gospodarczą bądź uzyskuje dochody z innego rodzaju umów)

W tym etapie doradca sprawdza możliwości udzielenia kredytu danemu klientowi w kilkunastu bankach. Czy jego dochody zostaną wzięte pod uwagę i do jakiej kwoty klient może otrzymać kredyt. I od tych kwestii profesjonalny doradca powinien zacząć rozpatrywać możliwości kredytowania. Bo co bank, to obyczaj. Ważne jest kto przystępuje do kredytu, jakie są pomiędzy tymi osobami powiązania, okresy trwania umów i działalności, zobowiązania. Dopiero całościowy obraz sprawia, że doradca mając te informacje jest w stanie sprawdzić jaką szansę klient ma na kredyt i jaką kwotę w przybliżeniu. Następnie przystępuje do kolejnego etapu.

ETAP II

– sporządzenie ofert kilku najbardziej korzystnych ofert w oparciu o wszystkie informacje od klienta z etapu I

Dopiero wtedy po wglądzie w całą sytuację klienta,  doradca szuka najkorzystniejszych ofert, możliwości, rozwiązań i przedstawia je klientowi.

ETAP III

– to lista dokumentów, które klient powinien zebrać w jego indywidualnej sytuacji

– spisanie wniosków do banków, wypełnienie niezbędnych druków i kopie dokumentów przygotowanych przez klienta

Tak skompletowane dokumenty doradca opieczętowuje, wypełnia z klientem niezbędna formularze i składa w banku

ETAP IV

-czuwanie nad procesem podejmowania decyzji w banku,

-uzupełnianie ewentualnych dodatkowych dokumentów, o które może poprosić bank

ETAP V

– zebranie w całość podjętych decyzji kredytowych i przeanalizowanie ich z klientem

– wyjaśnienie zapisów umowy, warunków kredytowych

– umówienie klienta w banku lub uczestniczenie przy podpisywaniu umowy

 

Jak widać, proces ubiegania się o kredyt hipoteczny jest wieloetapowy i jest procesem długotrwałym. Są jednak osoby, które lubią samodzielnie zajmować się swoimi sprawami finansowymi i wolą to zrobić na własną rękę. Jednakże z uwagi na możliwość zgubienia się w gąszczu ofert i warunków kredytowych, a także potrzebnego na to długiego czasu, by te oferty sprawdzić i przeanalizować, postanowiłam wyjść na przeciw klientom, którzy:

 

– chcą się dopiero zorientować w swojej sytuacji finansowej dotyczącej kredytu hipotecznego

– chcą sprawdzić jakie mają możliwości dzisiaj lub co mogą zrobić, by zwiększyć swoje możliwości i szanse w przyszłości

– chcą otrzymać gotowy raport z ofertami banków, gdzie i na jakich warunkach mogą ubiegać się o kredyt wraz z listą dokumentów oraz wskazówkami doradcy

 

A to wszystko bez konieczności współpracy z doradcą od A do Z na wszystkich etapach i obowiązku skorzystania z całościowej usługi. Co o tym sądzicie? Bylibyście zainteresowani takimi poszczególnymi usługami? 

Aleksandra Nowaczewska

doradca kredytowy


  • 0

Opłaty około kredytowe

Tagi : 

Twoje M. Przeczytaj zanim weźmiesz kredyt.

 

Własne cztery kąty to jeden z życiowych celów, jaki przyświeca młodym ludziom, którzy codziennie zmagają się z wyzwaniami w pracy. W tej “harówce” ponad etat i obowiązki wynikające ze stanowiska sens nadaje im wizja lepszej przyszłości, życia na swoim. Czy się ziści?

 

Od kilku dobrych lat na rynku  nieruchomości  (pierwotnym i wtórnym) rekomenduje się kredyty na zakup mieszkania czy domu, stworzone specjalnie na potrzeby młodych małżeństw czy singli. Z założenia mają być lekiem na całe zło. Wspomogą dla osób, które marzą o stabilności i bezpieczeństwie, ale sami mieszkania kupić nie mogą.

 

Kredyt na mieszkanie – szansa czy zagrożenie?

 

W materiałach reklamowych wielu banków i deweloperów wszystko wydaje się bardzo proste i transparentne. Mój znajomy, któremu dopiero co urodził się synek, od pół roku wertuje oferty mieszkań z kalkulatorem – w poszukiwaniu tej “najkorzystniejszej”, z jak najniższą ratą. Gdy dochodzi do cyfry, która jest równoznaczna z wartością ceny wynajmu aktualnego mieszkania, podejmuje decyzję i pisze wniosek. Młodzi myślą, że pójdą do banku, wezmą kredyt i będą go po prostu spłacać przez 30 lat, może mniej.

 

Kredyt na mieszkanie jest na pewno szansą na lepsze życie, ale tylko wtedy, kiedy jesteśmy świadomi zarówno plusów, jak i minusów skorzystania z programu kredytowego. Bo o kosztach związanych z podjęciem takiego dużego kredytu się głośno nie mówi.

Poniżej zamieszczam tabelkę z przykładowymi kosztami około kredytowymi, przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym we Wrocławiu o wartości 284 tys. i kredycie 300 tys.

Jest ona symulacją rzeczywistej sytuacji, w oparciu o konkretny bank.

Opłaty i wymogi są orientacyjne i w Twoim przypadku mogą się różnić.

Przykładowe opłaty około kredytowe:

 

 

Rodzaj opłaty Koszt
Ubezpieczenie pomostowe( podwyższenie marży lub opłata- ubezpieczenie doliczane do raty do momentu wpisu hipoteki) Podwyższenie marży o 1 p.p. do  ustanowienia hipoteki (przez ok. 3 miesiące), rata wyższa o ok. 150 zł przez 3 miesiące
Ubezpieczenie nieruchomości 0,08% jeśli przez Bank – 227 zł*można we własnym zakresie
Taksa notarialna za umowę kupna- sprzedaży( przykład ceny wynegocjowanej przez doradcę finansowego, który współpracuje z notariuszem) Sporządzenie aktu + 6 odpisów, dla stron i do urzędów-  1249,68
Pośrednictwo biura nieruchomości( indywidualne ustalenie z biurem nieruchomości jeśli pośrednictwo występuje) 2% + VAT   = 6986,40
Wpis hipoteki do Księgi Wieczystej 200,00 (płatne u notariusza)
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego ( jeśli jest wymagane przez bank kredytujący )
Ubezpieczenie na życie ( jeśli jest wymagane przez bank kredytujący)
Opłata za założenie Księgi Wieczystej(jeśli brak)
Podatek od czynności cywilnoprawnych PCC-3 za wpis hipoteki do Księgi Wieczystej 19,00 (płatne u notariusza)
Podatek od czynności cywilnoprawnych od nabycia nieruchomości (tylko rynek wtórny) 2% – 5680,00
Wykreślenie hipoteki z Księgi Wieczystej ( w momencie spłaty kredytu) 100,00
Prowizja za udzielenie kredytu( w zależności od banku) Prowizja dla klientów zewnętrznych 2,5% od 300 tys kredytu- 7500,00( można ją skredytować pod warunkiem, że nie przekroczy 90% wartości wyceny nieruchomości)
Wkład własny ( od 10-20% w zależności od banku) 10% kwoty kredytu- 30.000
Inspekcja/ wycena nieruchomości( indywidualnie kwotę i płatność ustala bank, zależy jaka nieruchomość) 200,00 ( płatne przed uruchomieniem kredytu)
Inne/Dodatkowe ubezpieczenia ( jeśli są wymagane przez bank kredytujący)

 

 

Zanim podpiszesz umowę z bankiem prześledź punkt po punkcie, bez ogródek pytając konsultanta o to, jak on to rozumie i jak Ty masz to rozumieć w odniesieniu do swojej sytuacji (konkretnego mieszkania i ustalonej kwoty kredytu). Szanse jaką dają banki są ogromne, szczególnie w kontekście młodych małżeństw z dziećmi, które są zdeterminowane w walce o lepszy standard życia rodzinnego. Jednak kredyt to długoterminowe zobowiązanie, regulowane prawnie, z którym przyjdzie żyć i sobie z nim radzić. Bądźmy świadomi swojej decyzji i gotowi na to, że spłacać będziemy nie tylko kwotę, wyliczoną przez kalkulator. Czy stać nas na dodatkowe koszty około kredytowe, które również będziemy musieli ponieść?

Aleksandra Nowaczewska

doradca kredytowy


  • 0

Działka budowlana jako wkład własny przy zakupie własnego M?

Tagi : 

Od 1 stycznia 2014 r. banki nie kredytują już 100% wartości zakupu nieruchomości. Zgodnie z rekomendacją S minimalny wymagany wkład własny w kredycie hipotecznym wynosi 5% kwoty zakupu/inwestycji. Zgodnie z tą rekomendacją z każdym kolejnym rokiem wkład własny klienta będzie się zwiększał o kolejne 5%, aby ostatecznie w 2017 r. osiągnąć 20%.


Przykład:

Średnia wartość zakupu nieruchomości we Wrocławiu to 250.000 zł. Czyli dziś minimalny wymagany wkład własny to kwota 12.500 zł. 

2014 r.- min. wymagany wkład własny 5% = 12.500 zł

2015 r.- min. wymagany wkład własny 10% = 25.000 zł

2016 r. – min. wymagany wkład własny 15% = 37.500 zł

2017 r. – min. wymagany wkład własny 20% = 50.000 zł

Dodam też, że już od jakiegoś czasu część banków wymaga wkładu własnego rzędu 10-20%. Obecnie ok. 10 banków na rynku udziela kredytów na maksymalną możliwą wartość 95% inwestycji, co jest generalnie dobrą informacją.

Klienci nie zawsze dysponują wolną gotówką. Jeśli tak, często nie chcą pozbywać się wszystkich swoich oszczędności lub po prostu chcą przeznaczyć ją na inny cel.


Studium przypadku:

Klienci chcą zakupić mieszkanie z rynku wtórnego. Nie dysponują środkami wolnymi w gotówce. Natomiast działkę budowlaną posiadają rodzice. Czy w takim przypadku bank udzieli im kredytu na 100% wartości nieruchomości, którą chcą kupić? Czemu należy się przyjrzeć w tej sytuacji, na co zwrócić uwagę i jakie są możliwe rozwiązania?

Przede wszystkim musimy się przyjrzeć wartościom.

  • Mieszkanie z rynku wtórnego ( po generalnym remoncie)- 255.000 zł
  • Wartość działki ok. 60.000 zł
  • Bank przyjmie wartość drugiego zabezpieczenia w 80% jego wartości- 48.000 zł

 W tym przypadku łączna wartość zabezpieczenia przyjęta do wyliczenia maksymalnej kwoty kredytu wynosi 303.000 zł.

Jeśli klientom pozwoli na to zdolność kredytowa, mogą zaciągnąć kredyt na kwotę 287.850 zł.

Różnicę w kwocie 32.850 zł mogą na przykład wziąć na wykończenie bądź na cel dowolny. Lub zostać przy kwocie kredytu na kupno mieszkania w kwocie 255.000 zł.

Kwestie, którym warto się przyjrzeć w tym przypadku:

1. Właściciel działki

W tym przypadku rodzice są właścicielami działki. Zatem działkę można przepisać aktem notarialnym darowizny – wtedy obdarowany (klient) ponosi koszt związany ze sporządzeniem aktu i złożeniem dokumentów do sądu. Jest też druga możliwość- zabezpieczenie się na nieruchomości osoby trzeciej. W drugim przypadku rodzice nie muszą przystępować do kredytu, natomiast muszą wyrazić zgodę na ustanowienie zabezpieczenia na działce oraz złożyć pisemne oświadczenie w banku o poddaniu się egzekucji w razie nie spłacania kredytu.

2. Stan prawny i przeznaczenie działki

Działka musi zostać przyjęta jako zabezpieczenie,które w razie czego będzie płynne. Powinniśmy zwrócić uwagę na:

  • jej wielkość, wymiary (zbyt mała bądź nieustawna działka może nie zostać przyjęta jako zabezpieczenie kredytu)
  • na jakim terenie leży ( czy jest to teren zalewowy, objęty ochroną przyrody czy konserwatora zabytków, czy nie ma ujawnionych stanowisk archeologicznych, czy nie przebiegają słupy wysokiego napięcia)
  • jakie jest przeznaczenie terenu na którym posadowiona jest działka ( w gminie dowiemy się czy są uchwalone warunki zabudowy na terenie, na którym położona jest działka lub plan zagospodarowania przestrzennego,w którym przewidziana jest zabudowa jednorodzinna)
  • czy ma dostęp do drogi publicznej ( jeśli nie, powinna mieć ustanowione nieodpłatne i na czas nieoznaczony dla każdorazowych właścicieli prawo przejazdu i/lub przechodu przez działkę, która ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej)
  • czy stan na mapach jest zgodny ze stanem faktycznym bądź nie ma tam innych nieprawidłowości np. budynek posadowiony na działce obok nie przechodzi przez naszą działkę ( w takim przypadku bank nie zechce takiego zabezpieczenia)

Aleksandra Nowaczewska

doradca kredytowy